Haus und Scheidung: Rechtliche Regelungen zur Immobilienteilung bei Trennung

Eine Trennung bringt nicht nur emotionale Herausforderungen mit sich, sondern auch komplexe rechtliche und finanzielle Fragen. Besonders wenn beide Partner gemeinsam eine Immobilie besitzen, stehen wichtige Entscheidungen an, die weitreichende Konsequenzen für beide Seiten haben können.

Die Aufteilung von gemeinsamem Eigentum erfordert eine sorgfältige Abwägung verschiedener Optionen. Sie müssen klären, ob das Objekt verkauft, von einem Partner übernommen oder auf andere Weise aufgeteilt wird. Dabei spielen rechtliche Rahmenbedingungen, finanzielle Verpflichtungen und steuerliche Aspekte eine zentrale Rolle, die Sie verstehen sollten, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.

Was geschieht bei einer Scheidung mit der Immobilie?

Wenn eine Ehe zu Ende geht, müssen beide Partner klären, wie sie mit gemeinsamem Wohneigentum umgehen möchten. Die Entscheidung sollte im besten Fall einvernehmlich getroffen werden, um langwierige rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Mögliche Lösungsansätze für die gemeinsame Immobilie:

• Aufteilung in separate Wohneinheiten: Sie können das Objekt in zwei eigenständige Einheiten umbauen, sofern die baulichen Voraussetzungen dies zulassen. Beide Bereiche benötigen separate Eingänge und müssen vollständig voneinander getrennt sein. Sie können dann über Ihren Teil ohne Einwilligung des anderen verfügen.

• Verkauf der Immobilie: Beim Verkauf wird der Erlös nach Abzug offener Verbindlichkeiten aufgeteilt. Ohne abweichende Vereinbarung erhalten beide Partner jeweils die Hälfte. Bestehende Darlehen werden bei der Ermittlung des Nettoerlöses berücksichtigt.

• Alleiniges Eigentum: Ein Partner übernimmt die Immobilie vollständig und zahlt den anderen aus. Die Höhe der Ausgleichszahlung ermitteln Sie, indem Sie den aktuellen Immobilienwert bestimmen und davon offene Kreditschulden abziehen. Von diesem Betrag steht Ihnen dann die Hälfte zu.

• Vermietung: Sie behalten beide das gemeinsame Eigentum und vermieten es. Die Mieteinnahmen können Sie teilen oder zur Darlehenstilgung verwenden. Übersteigen die Einnahmen die Kreditrate, teilen Sie den Überschuss untereinander auf.

• Übertragung auf Nachkommen: Bei volljährigen Kindern können Sie die Immobilie auf diese übertragen. Ihre Kinder müssen dann entscheiden, ob sie laufende Kreditverpflichtungen übernehmen. Bei minderjährigen Kindern muss das Vormundschaftsgericht dieser Lösung zustimmen.

• Gemeinsame Nutzung: Sie können trotz Trennung beide im Haus wohnen bleiben. Dafür vereinbaren Sie ein gemeinsames Wohnrecht. Wichtig ist die klare räumliche Trennung der Lebensbereiche, um das Trennungsjahr zu erfüllen.

• Teilungsversteigerung: Finden Sie keine gemeinsame Lösung, kann einer von Ihnen die Versteigerung beantragen. Der Erlös wird anschließend zwischen Ihnen aufgeteilt.

• Alleinige Nutzung: Ein Partner bleibt wohnen, der andere zieht aus. Der Wohnvorteil durch mietfreies Wohnen wird bei Unterhaltsberechnungen berücksichtigt, da der andere Partner neue Wohnkosten trägt.

Empfehlung zum Verkaufszeitpunkt:

Ein Verkauf während des Trennungsjahres kann sinnvoll sein. So vermeiden Sie Zeitdruck und potenziell niedrige Verkaufspreise. Eine professionelle Wertermittlung hilft Ihnen, einen realistischen Preis festzulegen.

Wie gehen Sie mit nicht getilgten Darlehen um?

In vielen Fällen besteht bei einer Scheidung noch ein laufendes Immobiliendarlehen. Finanzierungen erstrecken sich häufig über mehrere Jahrzehnte, sodass zum Zeitpunkt der Trennung noch erhebliche Restschulden vorhanden sein können.

Läuft das Darlehen auf beide Namen, muss es idealerweise auf den Partner übertragen werden, der die Immobilie behält. Diese Übertragung erfordert jedoch die Zustimmung der Bank. Sie prüft die Bonität des verbleibenden Kreditnehmers und kann die Übertragung ablehnen, wenn Zweifel an der Zahlungsfähigkeit bestehen.

Ihre Optionen bei fehlender Bankzustimmung:

Die gemeinsame Weiterzahlung kann eine pragmatische Zwischenlösung darstellen. Sie vermeiden dadurch Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Partner, der nicht mehr in der Immobilie wohnt, sollte sich jedoch absichern und seine Zahlungen dokumentieren. Eine schriftliche Vereinbarung über die Rückzahlung schützt Ihre Interessen.

Bei der vorzeitigen Ablösung entstehen Ihnen zusätzliche Kosten. Die Bank berechnet eine Entschädigung für entgangene Zinsen. Diese kann erheblich sein, besonders wenn noch eine lange Zinsbindung besteht. Prüfen Sie daher genau, ob diese Lösung wirtschaftlich sinnvoll ist.

Ein neuer Kreditvertrag für den Alleineigentümer erfordert eine erneute Bonitätsprüfung. Die Bank bewertet Ihr E

Wie wirken sich Güterstand und Zugewinnausgleich auf die Immobilie aus?

Ohne Ehevertrag befinden Sie sich automatisch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dabei bleibt Ihr Vermögen aus der Zeit vor der Ehe in Ihrem alleinigen Besitz. Was Sie während der Ehe erwirtschaften, wird beiden Partnern zugerechnet.

Bei der Scheidung erfolgt eine Gegenüberstellung: Ihr Vermögen zu Beginn der Ehe wird mit dem aktuellen Vermögen verglichen. Der Partner mit dem höheren Vermögenszuwachs muss die Differenz ausgleichen, damit beide am Ende gleich viel hinzugewonnen haben. Bei gleichem Zuwachs entfällt diese Ausgleichszahlung.

Besonderheiten bei Immobilien:

• Eine gemeinsam erworbene Immobilie steht beiden Ehepartnern zu und muss bei der Trennung aufgeteilt werden
• Geerbte Häuser zählen nicht zum Zugewinn und bleiben außen vor
• Der Ausgleich erfolgt immer als Geldbetrag, nicht durch Übertragung von Sachwerten

Im Güterstand der Gütertrennung verwalten Sie Ihr Vermögen selbständig. Ein Zugewinnausgleich findet dann nicht statt. Diese Regelung müssen Sie vertraglich vereinbaren.

Neben dem Zugewinnausgleich sind auch gemeinsam erworbene Vermögenswerte wie Konten oder Hausrat zu verteilen. Die Wahl des Güterstands beeinflusst die Vermögensaufteilung erheblich. Eine vertragliche Festlegung kann Klarheit schaffen und spätere Konflikte vermeiden.

Wie erfolgt die Übertragung der Eigentumsanteile an einer Immobilie im Scheidungsfall?

Wenn ein Ehepartner die gemeinsame Immobilie behalten möchte, muss er den anderen Partner finanziell abfinden. Beide Partner besitzen in den meisten Fällen jeweils die Hälfte der Immobilie. Der ausscheidende Ehepartner überträgt seinen Anteil am Miteigentum auf den verbleibenden Partner.

Berechnung der Auszahlungssumme:

Zur Ermittlung der Auszahlung ziehen Sie die bestehenden Schulden vom aktuellen Marktwert der Immobilie ab. Das Ergebnis teilen Sie anschließend durch zwei.

Falls Sie den Auszahlungsbetrag nicht sofort aufbringen können, gibt es verschiedene Optionen:

• Verrechnung mit Unterhaltszahlungen
• Anrechnung auf den Zugewinnausgleich
• Vereinbarung einer Ratenzahlung

Die konkrete Lösung hängt von Ihrer individuellen Vereinbarung mit dem Ehepartner ab.

Scheidung und Haus: Welche Überlegungen sind bei Kindern und familiären Anforderungen wichtig?

Wenn minderjährige Kinder betroffen sind, müssen Sie bei der Regelung der Wohnsituation besonders sorgfältig vorgehen. Die Entscheidung über das gemeinsame Eigenheim sollte sich nach den Bedürfnissen Ihrer Kinder richten und deren Stabilität fördern.

Für die Wohnsituation nach der Trennung stehen Ihnen verschiedene Betreuungsmodelle zur Verfügung:

Residenzmodell Die Kinder leben dauerhaft bei einem Elternteil. Der andere Elternteil nimmt sein Umgangsrecht regelmäßig wahr. In dieser Konstellation könnten Sie vereinbaren, dass ein Partner mit den Kindern im Haus verbleibt.

Wechselmodell Ihre Kinder verbringen gleichmäßig Zeit bei beiden Elternteilen. Sie müssen klären, ob einer von Ihnen die Immobilie übernehmen möchte oder ob beide eine neue Wohnsituation benötigen.

Nestmodell Die Kinder bleiben dauerhaft im Familienhaus. Sie als Eltern wechseln sich ab und ziehen jeweils ein und aus. Dieses Modell erfordert zusätzliche Wohnungen für beide Partner.

Das Nestmodell bietet Ihren Kindern erhebliche Stabilität. Ihr gewohntes Umfeld bleibt erhalten, ebenso wie Schulbesuch, Betreuungseinrichtungen und soziale Kontakte. Allerdings stellt diese Lösung hohe Anforderungen an Ihre Kooperationsfähigkeit und verursacht zusätzliche Kosten durch mehrere Wohnungen.

Die Organisation von Wechsel- oder Nestmodell verlangt Ihnen gegenseitige Absprachen und Flexibilität ab. Wenn Sie sich entscheiden, die Immobilie gemeinsam zu behalten, sollten Sie finanzielle Regelungen schriftlich festhalten, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Scheidung mit Haus – Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?

Wenn Sie und Ihr Partner bei einer Scheidung keine Einigung über den Verkauf der gemeinsamen Immobilie erzielen können, steht jedem von Ihnen der Weg zur Teilungsversteigerung offen. Sie können diesen Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen.

Der Ablauf gestaltet sich folgenderweise:

• Das Amtsgericht trägt einen Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch ein
• Ihr Ehepartner erhält eine Benachrichtigung über das Verfahren
• Eine zweiwöchige Frist ermöglicht das Vorbringen von Einwänden
• Bei erfolgreichen Einwänden wird das Verfahren für sechs Monate ausgesetzt

Während der öffentlichen Versteigerung können Sie selbst Gebote abgeben und die Immobilie erwerben.

Wichtig zu beachten: Bei einer Teilungsversteigerung müssen Sie mit einem Verkaufspreis deutlich unter dem eigentlichen Marktwert rechnen. Diese Variante sollten Sie daher nach Möglichkeit vermeiden.

Was gilt es steuerlich zu beachten?

Bei einem Immobilienverkauf während der Scheidung können steuerliche Verpflichtungen entstehen. Nach den einschlägigen steuerrechtlichen Vorschriften unterliegen Veräußerungsgewinne aus privaten Immobiliengeschäften grundsätzlich der Besteuerung.

Steuerpflicht besteht in folgenden Fällen:

• Sie haben das Objekt nicht persönlich bewohnt
• Das Grundstück wurde nicht bebaut
• Die Finanzierung erfolgte aus Geschäftsvermögen
• Die Überschreibung findet im Rahmen der Ehescheidung oder Vermögenstrennung statt

Die Steuer entfällt allerdings, wenn zwischen Erwerb und Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Auch eine vorherige Eigennutzung über einen bestimmten Zeitraum kann Sie von der Steuerlast befreien.

Beim Wechsel der Eigentumsverhältnisse kann zusätzlich eine weitere Steuer anfallen. Sie können diese vermeiden, indem die Überschreibung spätestens während des Scheidungsverfahrens erfolgt. Eheleute sind von dieser Abgabe ausgenommen.

Wichtiger Hinweis:

Denken Sie daran, sämtliche Verträge für laufende Ausgaben wie Versicherungen oder Energieversorgung anzupassen. Nach der Eigentumsübertragung sollte nur noch der neue Alleineigentümer in den entsprechenden Dokumenten aufgeführt sein.

Haus bei Scheidung – FAQ

Wer darf nach der Trennung im Haus wohnen bleiben?

Das Wohnrecht richtet sich zunächst nach den Eigentumsverhältnissen. Wenn beide Partner im Grundbuch stehen, haben grundsätzlich beide das Recht, die Immobilie zu nutzen.

Bei gemeinsamen Kindern kann das Gericht einem Partner das alleinige Nutzungsrecht zuweisen. Dies geschieht besonders dann, wenn Kinder betreut werden und ein Verbleib im gewohnten Umfeld wichtig ist. Der andere Partner muss in diesem Fall ausziehen, auch wenn er Miteigentümer ist.

Muss ich das Haus bei einer Scheidung verkaufen?

Ein Verkauf ist nicht zwingend erforderlich. Sie können sich mit Ihrem Partner auf andere Lösungen einigen, beispielsweise die Übernahme durch einen Partner oder die weitere gemeinsame Vermietung.

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht ordnet dann die Zwangsversteigerung der Immobilie an. Der Erlös wird anschließend zwischen den Eigentümern aufgeteilt.

Was passiert mit dem laufenden Hauskredit?

Beide Kreditnehmer bleiben gegenüber der Bank weiterhin gemeinsam zur Zahlung verpflichtet. Die Scheidung ändert nichts an den bestehenden Kreditverträgen.

Zahlt nur noch ein Partner die Raten, kann dieser vom anderen Partner Ausgleichszahlungen verlangen. Eine Umschuldung auf nur einen Kreditnehmer ist möglich, erfordert aber die Zustimmung der Bank und eine ausreichende Bonität des übernehmenden Partners.

Wie wird der Wert des Hauses ermittelt?

Für die faire Aufteilung benötigen Sie den aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Dieser kann durch einen Sachverständigen, einen Makler oder ein gerichtliches Gutachten festgestellt werden.

Von diesem Wert werden noch bestehende Kreditschulden abgezogen. Der verbleibende Betrag ist der tatsächliche Vermögenswert, der im Zugewinnausgleich berücksichtigt wird.

Kann ich meinen Partner auszahlen und das Haus übernehmen?

Diese Lösung ist möglich, wenn Sie Ihrem Partner seinen Eigentumsanteil abkaufen. Sie zahlen ihm die Hälfte des schuldenbereinigten Immobilienwerts aus.

Voraussetzung ist, dass Sie über ausreichende finanzielle Mittel verfügen oder eine Finanzierung erhalten. Zusätzlich muss die Bank der Entlassung Ihres Partners aus dem Kreditvertrag zustimmen oder Sie müssen den Kredit allein übernehmen können.

Was ist eine Realteilung bei der Immobilie?

Bei einer Realteilung wird das Grundstück physisch in zwei separate Teile aufgeteilt. Jeder Partner erhält dann ein eigenes, kleineres Grundstück mit eigenem Grundbucheintrag.

Diese Option funktioniert nur bei größeren Grundstücken, die baulich teilbar sind. Die zuständige Gemeinde muss der Teilung zustimmen. Diese Lösung ist in der Praxis eher selten umsetzbar.

Gehört das Haus zum Zugewinnausgleich?

Das Haus fließt in die Berechnung des Zugewinnausgleichs ein, sofern Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben. Der Wert zum Zeitpunkt der Eheschließung wird dem Wert bei Scheidungsantrag gegenübergestellt.

Hatte ein Partner das Haus bereits vor der Ehe, zählt nur die Wertsteigerung während der Ehe zum Zugewinn. Gemeinsam erworbene Immobilien werden vollständig berücksichtigt. Abbezahlte Kreditraten während der Ehe erhöhen den Zugewinn.

Was geschieht, wenn nur einer im Grundbuch steht?

Der eingetragene Eigentümer kann grundsätzlich allein über die Immobilie verfügen. Der andere Partner hat zunächst keine Eigentumsrechte.

Dennoch kann der Nicht-Eigentümer Ansprüche im Rahmen des Zugewinnausgleichs geltend machen. Wertsteigerungen während der Ehe werden ausgeglichen. Bei gemeinsamen Kindern kann auch ein zeitlich begrenztes Wohnrecht für den betreuenden Elternteil eingeräumt werden.

Welche steuerlichen Folgen hat die Hausübertragung?

Übertragen Sie Ihren Anteil im Rahmen der Scheidung an Ihren Partner, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Diese Steuerbefreiung gilt nur für Übertragungen zwischen Ehepartnern im Zusammenhang mit der Scheidung.

Bei einem späteren Verkauf können Spekulationssteuern anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Haben Sie das Haus selbst bewohnt, entfällt diese Steuer in der Regel.